אמנת מס בין ישראל לקפריסין: כל מה שחשוב לדעת לפני ההשקעה שלך

מבוא אמנת מס בין ישראל לקפריסין

רכישת נכסי נדל"ן בקפריסין הפכה להשקעה אטרקטיבית עבור ישראלים רבים, בזכות התשואות הגבוהות, המיקום האטרקטיבי והאקלים הנוח. לפני שיוצאים להשקיע, חשוב להבין לעומק את סוגיית המיסוי, ובמיוחד את העובדה שכיום לא קיימת אמנת מס בין ישראל לקפריסין. במדריך זה נבהיר מה המשמעות של היעדר אמנת מס, איפה קיים סיכון לכפל מס, ואיך אפשר להימנע ממנו בצורה חוקית ומקצועית.

מהי אמנת מס ולמה היא חשובה לך?

אמנת מס (Double Taxation Treaty) היא הסכם בין שתי מדינות שנועד למנוע מצב שבו הכנסה או רווח ימוסו, בשתי מדינות במקביל (כפל מס). אמנות אלה גם מפשטות את ההתנהלות מול רשויות המס בשתי המדינות.

האם קיימת אמנת מס בין ישראל לקפריסין?

נכון להיום, לא קיימת אמנת מס בין ישראל לקפריסין. המשמעות עבורך היא שיש צורך בתכנון מס מדויק כדי למנוע תשלום מס כפול.

איפה נמצא הסיכון לכפל מס כשמשקיעים בנדל"ן בקפריסין?

1. 1. הכנסות משכירות 
      
      • • ישראל ממסה יחיד על הכנסות משכירות מנכסים בחו"ל בשיעור של מ 31% – 47% תלוי בהיקף ההכנסות. 

• • ישנו מסלול נוסף הקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה להכנסות משכירות בחו"ל:
    
    • • מסלול 15% “המס הירוק” – שיעור קבוע של 15% על ההכנסה ברוטו משכירות, ללא ניכוי הוצאות וללא אפשרות קיזוז למעט הוצאות פחת. מסלול זה אפשרי רק לגבי נדל"ן מגורים בחו"ל, בכפוף לעמידה בתנאים בחוק. 

2. רווחי הון ממכירת נכס

• • בקפריסין קיים מס רווח הון בשיעור של 20% מהרווח הריאלי בעת מכירת הנכס.

• • בישראל המס על רווחי הון מנכס בחו"ל עומד על 25% למשקיע פרטי ו-23% לחברות.

לקריאת המאמר המקיף בנושא מיסוי נדל"ן בקפריסין

איך להימנע מכפל מס בצורה חוקית?

דיווח לרשויות בישראל ותיאום מקדים (פרה רולינג)

עבור אדם פרטי, אחד הצעדים החשובים ביותר למניעת כפל מס בהשקעה בנדל"ן בקפריסין הוא תיאום מקדים ודיווח שקוף לרשויות המס בישראל:

• • פרה רולינג: אם יש לך שאלות או נקודות לא ברורות לגבי אופן המיסוי, ניתן לפנות לרשות המסים בבקשה להחלטת מיסוי מקדמית (פרה רולינג). במסגרתה, תקבל פרשנות רשמית לנסיבות הייחודיות שלך, וכך תוכל לפעול באופן וודאי שתואם את הוראות החוק והנהלים.

• • דיווח מלא ושוטף: יש לדווח על כל השלבים והנתונים החשובים – רכישת הנכס, ההכנסות מהשכרתו, והמכירה העתידית. שקיפות מלאה מול רשות המסים מונעת חששות או טענות בדבר הסתרה או אי-דיווח.

• • התאמת מבנה המיסוי לפטורים בקפריסין: הכנסות משכירות או רווחי הון עשויות לעמוד בתנאים מסוימים בקפריסין, המאפשרים פטור או שיעור מס מופחת. אם תציג בצורה נכונה את המסמכים המוכיחים את תשלום המס בקפריסין או את זכאותך לפטור בחוק הקפריסאי, תוכל לטעון לזיכוי מלא או חלקי במס הישראלי.

שאלות נפוצות (FAQ)

לסיכום – המלצה אישית

למרות שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין, השקעה בנדל"ן בקפריסין עדיין יכולה להיות רווחית ומשתלמת. תכנון מוקדם עם מומחי מיסוי בינלאומי ובניית אסטרטגיה נכונה תסייע לך לחסוך כסף רב ולמנוע כאבי ראש בירוקרטיים.

רוצה לקבל ייעוץ מקצועי וליווי מותאם אישית להשקעה שלך בקפריסין? אנחנו כאן בשבילך. צור איתנו קשר עוד היום.

בנוסף, אם מעניין אותך השקעות נדל"ן בקפריסין, הקמתי קהילה חינמית של שאל עורך דין על נדל"ן בקפריסין בה אני עונה לך על כל השאלות האישיות שלך מהבחינה המשפטית.

הצטרפו אלינו ונענה לכם על כל השאלות!