מיסוי נדלן בקפריסין: כל מה שמשקיע צריך לדעת

הקדמה

קפריסין היא מוקד משיכה עולמי להשקעות נדלן בזכות מערכת מיסוי נוחה, תמריצים משתלמים למשקיעים זרים, והזדמנויות בשוק מתפתח. אם אתם מתכננים להשקיע בנדלן בקפריסין, חשוב להבין את מערכת המיסוי המקומית ואת דרישות המס לישראל, כדי להבטיח מקסום רווחים ומניעת הפתעות לא נעימות.

בפוסט הזה נסקור את סוגי המסיסוי נדלן בקפריסין, ההטבות המיוחדות למשקיעים זרים, והשלכות המס למשקיעים ישראלים על רווחי הון והכנסות שכירות.

רוצים לדעת עוד?
הצטרפו ל-קהילת "שאל עורך דין נדלן בקפריסין" וקבלו תשובות לשאלות שלכם!

סוגי המסים המרכזיים על נדלן בקפריסין וכמה מס צריך להשלים לישראל

סוגי המיסוי נדלן בקפריסין

1. מס העברה בקפריסין

מס ההעברה הוא המס המשמעותי הראשון שמשקיעים משלמים בעת העברת נכס בקפריסין. המס מדורג לפי שווי הנכס:

• • 3%: על שווי נכס של עד €85,000.

• • 5%: על שווי בין €85,001 ל-€170,000.

• • 8%: על שווי שמעל €170,000.

דוגמה לחישוב מס העברה

אם מחיר הנכס הוא €250,000:

• • €85,000 הראשונים יחויבו ב-3% → €2,550.

• • €85,000 הבאים יחויבו ב-5% → €4,250.

• • €80,000 הנותרים יחויבו ב-8% → €6,400.
    סה"כ מס רכישה: €13,200.

מס זה משולם ברכישת נכסים יד שנייה.

2. מס בולים (Stamp Duty)

זהו מס חד-פעמי המשולם על חתימת חוזה הרכישה:

• • 0.15%: על שווי חוזה של עד €170,000.

• • 0.20%: על שווי חוזה שמעל €170,000.

דוגמה לחישוב מס בולים

אם שווי הנכס הוא €300,000:

• • על €170,000 הראשונים יחול מס של 0.15% → €255.

• • על €130,000 הנותרים יחול מס של 0.20% → €260.
    סה"כ מס בולים: €515.

3. מס הכנסה על שכירות בקפריסין

מדרגות המס על הכנסות שכירות בקפריסין מחושבות על ההכנסה נטו (לאחר ניכוי הוצאות מוכרות):

• • 0%: על הכנסה שנתית של עד €19,500.

• • 20%: על הכנסה שנתית בין €19,501 ל-€28,000.

• • 25%: על הכנסה שנתית בין €28,001 ל-€36,300.

• • 30%: על הכנסה שנתית בין €36,301 ל-€60,000.

• • 35%: על הכנסה שנתית שמעל €60,000.

דוגמה לחישוב מס הכנסה על שכירות

• • הכנסה ברוטו: €30,000.

• • הוצאות מוכרות (תחזוקה, ביטוח): €5,000.

• • ניכוי אוטומטי של 20% מהברוטו: €6,000.

• • הכנסה נטו: €19,000 → פטור ממס בקפריסין.

4. מס רווחי הון בקפריסין

שיעור המס הסטנדרטי בקפריסין על רווחי הון הוא 20%, אך ישנם פטורים ייחודיים:

• • פטור של עד €17,500 במקרים מסוימים, כמו מכירה ראשונה.

• • ניכוי הוצאות על שיפוצים, דמי העברה ועלויות נוספות.

דוגמה לחישוב מס רווחי הון

• • מחיר קנייה: €200,000.

• • מחיר מכירה: €300,000.

• • רווח: €100,000.

• • פטור: €17,500.

• • רווח חייב במס: €82,500 × 20% = €16,500.

5.מיסוי מוניציפלי (Municipal Tax)

מהו מיסוי מוניציפלי?

זהו מס מקומי שמשולם לרשות המקומית עבור שירותים כמו פינוי אשפה, ניקיון, תחזוקת כבישים ותשתיות.

שיעורי המס

• המס מחושב לפי שווי הנכס השנתי (Annual Value) ומשתנה בין הרשויות המקומיות.
• טווח תשלומים נפוץ: €50 עד €300 לשנה לנכסים פרטיים.

תנאים מיוחדים

• משקיעים שרוכשים נכסים יוקרתיים או נכסים מסחריים עלולים לשלם יותר בהתאם לשווי הנכס והמיקום.
• מס זה משולם לרוב יחד עם מסי תחזוקה (אם קיימים).

למה זה חשוב?

• תשלום זה הוא נמוך יחסית לעומת מדינות אחרות, אך חשוב להכניס אותו לחישובי ההוצאות השוטפות על הנכס.

6. מע"מ על נדל"ן בקפריסין

1. שיעור המע"מ הסטנדרטי

השיעור הסטנדרטי של מע"מ בקפריסין עומד על 19% והוא חל על רכישת נכסים חדשים שלא שימשו בעבר.

מתי מע"מ חל?

• • בעת רכישת נכס חדש מקבלן (כמו דירה בפרויקט חדש).

• • על נכסים המיועדים לשימוש מסחרי.

מתי מע"מ לא חל?

• • על נכסים יד שנייה (נכסים שכבר היו בשימוש).

• • במקרים של העברת נכסים משפחתיים (ירושה או מתנה)

2. מע"מ על נכסים מסחריים

• • עבור רכישת נכסים מסחריים, כמו משרדים או נכסים לעסקים, חל מע"מ של 19% ללא הנחות מיוחדות.

• • עסקים רשומים בקפריסין עשויים לקבל החזר מע"מ על רכישות נכסים לשימוש עסקי.

3. מע"מ בהשכרת נכסים

בקפריסין, מע"מ בדרך כלל לא חל על הכנסות משכירות למגורים.
עם זאת, במקרים של נכסים מסחריים, ייתכן חיוב במע"מ של 19%, בהתאם לסוג הנכס והשימוש בו.

השלמת מס לישראל: שכירות ורווחי הון

1. מס על הכנסות שכירות מנדלן בקפריסין לישראל

משקיעים ישראלים נדרשים להשלים מס על הכנסות משכירות בקפריסין, בהתאם למסלולים הבאים:

מסלול מסלול 1: מס 15% על ההכנסה ברוטו

• • ללא ניכוי הוצאות.

• • מס ששולם בקפריסין אינו מזכה זיכוי בישראל.

מסלול 2: מדרגות מס אישיות בישראל (עד 47%)

• • הכנסה נטו (לאחר ניכוי הוצאות) מחושבת על פי מדרגות המס בישראל.

• • המס ששולם בקפריסין מוכר כזיכוי, מה שמקטין את החבות לישראל.

דוגמה להשלמת מס בישראל

• • הכנסה ברוטו: €25,000.

• • הוצאות מוכרות: €5,000.

• • הכנסה נטו בקפריסין: €20,000.

• • חבות מס בקפריסין: €0 (מתחת ל-€19,500).

• • מס בישראל: €20,000 × 30% = €6,000.

2. מס רווחי הון מנדל"ן בקפריסין לישראל

בישראל, מס רווחי הון על נכסים שימכרו בקפריסין הוא השלמה ל25% בהתאם לשיעור מס רווחי ההון ובכפוף להצהרה על רכישת נכס בקפריסין ורשויות המס בישראל.

דוגמה להשלמת מס רווחי הון בישראל

• • רווח ממכירה בקפריסין: €100,000.

• • מס בקפריסין: €16,500.

• • מס בישראל: €100,000 × 25% = €25,000.

• • זיכוי מס בקפריסין: €16,500.

• • השלמה לישראל: €25,000 – €16,500 = €8,500.

סיכום מסים מרכזיים בקפריסין

• • קפריסין מציעה מערכת מס אטרקטיבית עם שיעורי מס נמוכים ופטורים ייחודיים.

• • משקיעים ישראלים נהנים ממערכת מיסוי גמישה בקפריסין, אך נדרשים להשלים מס בישראל על הכנסות שכירות ורווחי הון.

• • תכנון מס נכון ושמירה על תיעוד מסודר יכולים להפחית את חבות המס ולמקסם את הרווחים.

היתרונות במערכת מיסוי נדלן בקפריסין

מערכת המיסוי נדלן בקפריסין מציעה מספר יתרונות שהופכים אותה לידידותית במיוחד למשקיעים זרים, ובפרט למשקיעים מישראל. היתרונות הבולטים כוללים:

1. מדיניות מיסוי יציבה ופשוטה

• • מערכת המיסוי בקפריסין נחשבת יציבה וברורה, עם כללים אחידים ונהלים פשוטים.

• • הרשויות בקפריסין מקפידות על שקיפות, דבר שמקל על משקיעים לתכנן את ההוצאות הצפויות ולפעול בהתאם.

היתרון למשקיעים:

• • מאפשר תכנון פיננסי לטווח ארוך.

• • מונע הפתעות ומסייע לתפעול שוטף של הנכס.

2. פטור ממס ירושה

• • בקפריסין אין מס ירושה על נכסים, מה שמקל על העברת נכסים לדור הבא בצורה חלקה.

היתרון למשקיעים:

• • תכנון השקעה לדורות הבאים ללא הוצאות נוספות.

• • שמירה על ערך ההשקעה בתוך המשפחה.

3. הטבות מס באזורים מועדפים

• • קפריסין מעודדת השקעות באזורים מועדפים כמו אזורים תיירותיים (פאפוס, לרנקה) או אזורי פיתוח (לימסול, ניקוסיה).

• • משקיעים באזורים אלו עשויים ליהנות מהטבות כלכליות כגון מיסוי מופחת ותמריצים נוספים.

היתרון למשקיעים:

• • אפשרות למקסם את התשואה על ההשקעה באזורים מבוקשים.

• • עלייה עתידית בערך הנכס כתוצאה מפיתוח אזורי.

4. מע"מ מופחת על דירה ראשונה

• • בקפריסין ניתן ליהנות משיעור מע"מ מופחת של 5% בלבד (במקום 19%) על רכישת דירה ראשונה למגורים, עד שטח של 200 מ"ר.

• • על שטח שמעל 200 מ"ר יחול שיעור מע"מ מלא (19%).

היתרון למשקיעים:

• • חיסכון משמעותי ברכישת נכסים חדשים.

• • הפחתת עלויות התחלתיות למשפחות וזוגות צעירים.

לסיכום

בקפריסין קיימת מערכת מיסוי אידיאלית עבור משקיעים, המשלבת פשטות, יציבות והטבות ייחודיות. הפטור ממס ירושה, מע"מ מופחת, והטבות באזורים מועדפים הופכים את ההשקעה בקפריסין למשתלמת במיוחד.
רוצים לנהל את ההשקעה שלכם בקפריסין בצורה מיטבית? הצטרפו ל-קהילת "שאל עורך דין נדל"ן בקפריסין" ותהנו מייעוץ מותאם אישית!