הקדמה:
בשנים האחרונות, קפריסין הפכה ליעד מועדף על משקיעי נדל"ן מישראל – בזכות שילוב של קרבה גיאוגרפית, מיסוי נוח, מחירים אטרקטיביים ותרבות ים תיכונית שמתאימה לנו. עם זאת, כדאי לזכור כי רכישת נדל"ן בקפריסין אינה דומה לחלוטין לרכישת דירה בישראל: ישנם חוקים ומיסים ייחודיים, נהלים מול הרשויות המקומיות, ולעיתים גם הבדלי שפה ומנטליות שעשויים להקשות על התהליך.
במסגרת עבודתי כעורך דין לנדל"ן בקפריסין המתמחה בליווי משקיעים ישראלים, נתקלתי שוב ושוב בשלוש טעויות נפוצות מאוד שעלולות לעלות לרוכש זמן, כסף והרבה עוגמת נפש. בפוסט הבא אסביר על כל טעות בפירוט ואציע דרכי התמודדות כדי לוודא שתעשו את הצעד הנכון ותיהנו מהשקעה בטוחה ומניבה.
אז, אלה 3 טעויות בקניית בנדלן בקפריסין שראיתי שחוזרים על עצמם לא מעט.
3 טעויות בקניית נדלן בקפריסין:
טעות מס' 1: אי בדיקת הבעלות והסטטוס המשפטי של הנכס
מה כוללת הטעות?
הטעות הנפוצה ביותר היא לצאת מנקודת הנחה שהנכס “נקי” מבחינה משפטית, רק כי המוכר או חברת התיווך מציגים זאת כך. למעשה, בקפריסין – בדיוק כמו בכל מדינה אחרת – יכולות להיות בעיות ברישום הבעלות, שעבודים שלא הוסרו, עיקולים נסתרים או אף מצב של חוסר התאמה בין היתרי הבנייה למציאות בשטח.
מהם הסיכונים?
-
- שעבודים ועיקולים: אם על הנכס רשומה משכנתה או עיקול, ייתכן שלא תוכלו לרשום אותו על שמכם עד להסדרת החוב.
-
- משכנתאות: יש לבחון היטב את היבטי המימון ולבחון את היתכנות קבלת ההלוואה בין אם זה בנק קפריסאי או ישראלי.
-
- אי ביצוע אישורים ופעולות מקדימות: ייתכן שיש יורשים רבים או שותפים שלא חתמו על החוזה.
כיצד להימנע?
-
- בדיקה משפטית יסודית: פנו לעו"ד מומחה ברכישת נדל"ן בקפריסין שמכיר היטב את הליכי רישום המקרקעין והבירוקרטיה המקומית.
-
- Verification ברשם המקרקעין: ודאו כי כל המסמכים (Title Deed, רישום בעלות) תקינים ושהנכס משוחרר מכל התחייבות.
-
- בדיקה מול הרשויות המקומיות: אם מדובר בנכס חדש, בדקו שהוא קיבל רישיון בנייה ואישור אכלוס (Certificate of Final Approval).
טעות מס' 2: חתימה על חוזה סטנדרטי ללא התאמה אישית
מה כוללת הטעות?
ישראלים רבים מקבלים מהמוכר או מהמתווך חוזה “סטנדרטי” בקפריסין. רובם מניחים שהחוזה מגן על האינטרסים שלהם, וחותמים ללא בדיקה מעמיקה. בחוזה סטנדרטי בדרך כלל יהיה חסרים סעיפים חשובים לקונה, או שיהיו סעיפים קריטים שלא יוזכרו כלל.
מהם הסיכונים?
-
- היעדר סעיפי ביטול ופיצוי: ללא הגדרה ברורה של מתי ואיך אפשר לבטל את העסקה או לדרוש פיצוי, אתם מסתכנים בהפסד משמעותי במקרה של הפרת חוזה.
-
- נטל ביצוע הפעולות מול הרשויות בקפריסין: החוזה לא מציין במפורש מי אחראי לביצוע הפעולות עם הרשויות בקפריסין.
-
- אי-בהירות לגבי תאריך המסירה: תאריך מסירה פתוח או סעיף כוח עליון שמנוסח בצורה גורפת מעניק למוכר מרחב תמרון לדחות את המסירה – ואתם עלולים לשלם על כך ביוקר (למשל, על שכירות נוספת בארץ).
כיצד להימנע?
-
- ליווי משפטי מותאם אישית: אין תחליף לייעוץ של עורך דין ארז גבאי, המתמחה הן בחוק הישראלי והן בחוק הקפריסאי, לצורך עדכון והתאמת החוזה.
-
- הוספת הגנות ספציפיות לקונה: דאגו להכניס סעיפי בטוחות, ערבויות, הסדרת תשלומי מיסוי, וכן מנגנוני ביטול ופיצוי ברורים במקרה של הפרה מצד המוכר.
טעות מס' 3: התעלמות ממיסוי והוצאות נלוות
מה כוללת הטעות?
אנשים רבים מסתנוורים ממחירי הנדל"ן האטרקטיביים בקפריסין ושוכחים לשקלל את כלל ההוצאות והמסים הנלווים, שלא תמיד זולים כמו שנדמה. מעבר למחיר הנכס עצמו, יש עלויות נוספות הכרוכות בביצוע העסקה, בשמירה על הנכס ובהחזקתו לאורך זמן.
עלויות נוספות לדוגמה:
-
- מס העברה (Transfer Fee): שיעור המס יכול לנוע בין כמה אחוזים בודדים ועד לאחוז דו-ספרתי, תלוי בשווי הנכס ובתנאים משתנים.
-
- מס בולים (Stamp Duty): מעבר לכך, יש מס על חוזה הרכישה בקפריסין, שעשוי להצטבר למאות או אלפי אירו נוספים.
-
- דמי תחזוקה וועד בית: במידה ורוכשים נכס בבניין מגורים משותף או קומפלקס נופש, תיתכן עלות חודשית או שנתית לא מבוטלת.
-
- הפרשי מטבע ועלויות נלוות: צריך לזכור גם עמלות המרת מט"ח, עלויות העברת כספים בינלאומיות, ולעיתים תרגום מסמכים נוטריוני.
- מס שבח בקפריסין: מס רווחי הון של 20% עם פטור עד €17,500 וניכוי הוצאות כמו שיפוצים ודמי העברה.
- מס הכנסה בישראל: אפשרות למס 15% על הברוטו או מס שולי עד 47% עם ניכוי הוצאות וקיזוז מס מקפריסין.
-
- מס השלמה לרווחי הון: בישראל מס רווחי הון 25%, כאשר צריך לדאוג מראש שיהיה ניתן את האופציה לקזז את ה-20% ששולם בקפריסין ולהשלים רק את ההפרש בישראל. זה לא אוטומטי.
לפוסט המלא שלי על מיסוי נדלן בקפריסין
כיצד להימנע?
-
- חשוב לבצע תכנון פיננסי מקיף: גשו לייעוץ אצל רואה חשבון המתמחה בהשקעות חו”ל או התייעצו עם עו”ד שמכיר לעומק את המיסוי הקפריסאי.
-
- קריאת האותיות הקטנות: ודאו שאתם מבינים בדיוק איך מחושב מס ההעברה והאם ישנה אפשרות לקבל הקלות או פטור מיוחד.
-
- דאגו לתקציב “בלתי צפוי”: הקציבו לפחות 10–15% ממחיר הנכס לטיפול בהוצאות בלתי צפויות כמו תיקונים, מיסים נוספים או עמלות.
איך להבטיח עסקה בטוחה וחכמה, ולהימנע בטעויות בקניית נדלן בקפריסין?
-
- ליווי מקצועי: עבודה עם עורך דין נדל"ן בקפריסין שמכיר את ההבדלים בין הדין הישראלי לקפריסאי היא המפתח. כך תוכלו לצמצם סיכונים ולאתר בעיות מראש.
-
- בדיקת הנכס לפני רכישה: לעולם אל תוותרו על ביקור פיזי בנכס, שיחה עם שכנים או עם מוכרים/דיירים קודמים, וסקירה של הסביבה (קרבה לשירותים, תשתיות וכו').
-
- התמקדות בחוזה מותאם אישית: כל רוכש מגיע עם דרישות וצרכים שונים. אל תסתפקו במסמך כללי – ודאו שהחוזה מכיל סעיפים שמגנים עליכם, ומכסה את כל נקודות הכשל האפשריות.
-
- בדיקה מול גורמי ממשל ורשויות: אם אתם רוכשים שטח חקלאי או נכס באזור שדורש אישורים מיוחדים, בצעו בירור קודם ברשויות התכנון של קפריסין.
סיכום
קניית נדל"ן בקפריסין יכולה להיות הזדמנות נהדרת להשקעה חכמה ומניבה, אבל חשוב להבין שלא מדובר באותו תהליך מוכר לנו מישראל. 3 הטעויות שהצגתי כאן – התעלמות מסטטוס משפטי של הנכס, חתימה על חוזה גנרי והתעלמות מהוצאות נוספות – הן רק חלק מהאתגרים שעלולים לצוץ בדרך.
בכדי לוודא שאתם צועדים במסלול הנכון ונהנים מראש שקט לכל אורך העסקה, אני ממליץ להיעזר בשירותי ליווי משפטי לרכישת נדל"ן בקפריסין. ליווי כזה יכול לחסוך לכם זמן, כסף ובלגן בירוקרטי, ולהבטיח שההשקעה שלכם מוגנת כהלכה.
קריאה לפעולה
מחפשים עו"ד מנוסה שילווה אתכם בכל ההיבטים המשפטיים של רכישת נדל"ן בקפריסין?
אני, עו"ד ארז גבאי, בעל ניסיון עשיר בעסקאות בינלאומיות ובפרט בליווי ישראלים בקפריסין. אשמח להציע לכם ייעוץ אישי ולהתאים את ההסכם לצרכים שלכם, החל משלב הבדיקה הראשונית ועד לחתימה ורישום הנכס על שמכם.
אל תהססו ליצור קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני – כי בכל הקשור להשקעה בנדל"ן מעבר לים, אין מקום לפשרות!
